En esta ocasión nos da mucha emoción que nos hayan invitado a formar parte del Newsletter de Basáñez Consulting. Agradecimiento especial para Bernardo Basáñez por habernos invitado a participar. Escúchenlo en nuestro podcast donde hablamos de seguros en Spotify: CIFRAS capítulo 20.
Estamos en tiempos de mucha especulación. De cinco años para acá, ¿no sienten como si de pronto todo estuviera un poco borroso y lejos de estar certero?
Hace algunos años, en 2008 hablábamos de la crisis mundial provocada por la crisis en los bienes inmuebles en Estados Unidos. Se “cortaron varias cabezas”, principalmente calificadoras, aseguradoras y fondos de inversión que especularon por mucho tiempo con el mercado inmobiliario.
Hoy por hoy, pongo en contexto esto para compartir y refrescar la memoria sobre la importancia y la injerencia que tiene Estados Unidos en los mercados mundiales y sobre todo en México. Por ahí dicen que si Estados Unidos estornuda, a México le da gripa. Independientemente de esto, entendamos que la economía de México está directamente relacionada, aunque no lo queramos ver así, con la economía de Estados Unidos y es por eso que el análisis parte de ahí, de nuestros vecinos del norte, donde SÍ cuentan con información al día y veraz y de donde podemos analizar.
La FED o el Sistema de Reserva Federal, es el banco central de Estados Unidos, quienes toman decisiones sobre la política monetaria del país, supervisar y regular instituciones bancarias, mantener la estabilidad del sistema financiero y proveer de servicios financieros a instituciones y al Gobierno estadounidense. Por otra parte, ¿sabías que la FED, es el único banco central que tiene la capacidad de imprimir dinero de la nada, sin tener que conservar una reserva de oro o de petróleo o de dólares por absurdo que parezca como cualquier otro país? Actualmente, este banco central está pasando por un ciclo de “austeridad”, se
han apretado los bolsillos y están subiendo las tasas de interés para controlar la
inflación.
En EE.UU. la Federal Funds Rate (tasa referencia) es una tasa de interés bajo la cual las instituciones depositarias privadas prestan dinero en la reserva federal a otras instituciones depositarias; Digamos, la tasa de interés que los bancos se cobran entre sí cuando prestan dinero. Esta tasa por lo general está correlacionada al rendimiento de los bonos del tesoro de Estados Unidos a dos años (2 year treasury)
La subida de la FED ha provocado que las tasas en créditos hipotecarios suban desde diciembre de 2021 a abril del 2022 de un 2.7% a un 4.7%. Parece poco, pero es mucho considerando que las tasas de interés llevaban siendo históricamente las más bajas desde finales de 2008. Además, la FED está imprimiendo mucho menos dinero porque ya se terminaron los cheques y apoyos que hubo de parte del gobierno al pueblo, producto de la pandemia.
Por lo tanto, los inversionistas ya no están comprando la deuda hipotecaria que tienen las personas comunes y corrientes con el banco. Anteriormente, había morosidad e inversionistas les compraban carteras de deuda de clientes morosos llamados MBS (mortgage back securities). Sin embargo, hoy en día estos paquetes te ofrecen un rendimiento muy similar a los bonos del tesoro del gobierno. Uno como inversionista se pone a pensar, ¿Por qué invertir en un MBS con riesgo si el país emite bonos del tesoro a una tasa de interés muy similar?
Ahora que están en una etapa de “cuidado y austeridad” como diría nuestro presidente, los inversionistas y el gobierno, ya no están gastando dinero en MBS. Por tal motivo la FED ya no cuida la espalda del mercado y las instituciones financieras que antes soltaban préstamos hipotecarios, ahora incrementarán las tasas de interés porque: 1) subió la tasa referencia y 2) es más riesgoso ahora que ya no tienen a papá gobierno que les compre la deuda.
Además, tenemos una proyección de crecimiento en la inflación. CPI: 7.9%. Entonces las instituciones financieras que están soltando créditos y recursos financieros para las hipotecas, estarán buscando un higher risk premium, por lo cual subirá la tasa de las hipotecas.
¿Cuánto subirán las tasas?
El Fed Fund Rate normalmente sigue el 2 yr treasury y ahorita está en 1.9%. Si los fondos de la Fed se van a 2%, podremos ver que las tasas hipotecarias se disparen hasta 6.5% en EE.UU.
La demanda:
Ahora, si los precios de la vivienda bajan como resultado del alza de las tasas de interés, habrá menos compra de casas y las tasas suben. Además hay un gasto del gobierno para crear flujo en la economía, pero ya no están dando incentivos de cheques y demás dinero circulante, por lo que baja el poder adquisitivo del mercado, consecuentemente menos demanda y por ende menos valor de las propiedades.
El poder adquisitivo de los gringos:
El año pasado, los gringos generaron más lana de las plusvalías de sus casas que de su chamba. Es decir, la economía en gran parte depende del incremento en las plusvalías de los activos.
La oferta:
Hay poca oferta porque hay muchas instituciones financieras comprando el inventario en EE.UU.
Las tasas del mercado inmobiliario están generando rendimientos del 4%-5% en Estados Unidos y los bonos del tesoro de la FED están dando 2.57% (promedio a 30 años). Lo que hará comprar treasuries en lugar de real estate y no solo eso, si no que promoverá la posible venta de patrimonio para invertir en bonos del tesoro.
Si incrementan las tasas de interés, los bancos cobrarán más a los propietarios de las casas, por lo cual van a querer vender las casas, porque ahora en lugar de que el activo te pague algo, vas a tener que pagar al banco más de lo que te deja. Si las tasas suben, la motivación del comprador y la demanda baja, pero llega un punto donde se rompe la tendencia, donde el precio de los activos baja lo suficiente como para que el poder adquisitivo baje y se haga un círculo vicioso.
Estamos en un momento de gran especulación en el mercado inmobiliario estadounidense y que al desinvertir el dinero en bienes raíces, buscarán nuevas alternativas de inversión. Posiblemente en mercados extranjeros y se abre una oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario de bienes raíces mexicano. Espero un alza en los precios en el mercado inmobiliario de México, sobre todo en el del “second home”, así que recomiendo invertir en estas regiones de alta demanda de turismo.
Así mismo, estamos en un momento donde hubo demasiada especulación en todos los mercados: Bolsa, Criptomonedas, Inmobiliarios y entre otros. Creo que estamos ante una burbuja de activos y ese es el dinero que está circulando, lejos de ser producto del dinero hecho con base en productividad.
Considero que las tasas de interés, al menos en EEUU irán bajando hacia fines del tercer y cuarto trimestre 2022, producto de una baja en la demanda de consumo y la reducción del valor de los activos a falta de la misma demanda.